수년전 만 해도 미분양단지는 그럴만한 이유가 있었다. 주변시세보다 지나치게 높은 분양가격, 교통ㆍ학군ㆍ생활편의시설 등의 입지여건이 좋지 못한 경우, 나홀로 단지 혹은 3군 이하의 건설사 가 시공했을 경우다.
그러나 부동산시장이 장기 침체기로 돌아서면서 전통적인 이유보다는 단순한 ‘소비심리 위축’이 청약시장에 가장 큰 변수로 작용하고 있다는 지적이다. 무조건 저렴한 단지에만 사람들이 몰리고, 향후 가치상승을 나타낼 만한 단지들은 찬밥신세다.
이삭디벨로퍼 한주희 부사장은 “미분양의 원인을 꼼꼼히 분석한 뒤, 단순히 시장 분위기 때문에 미분양 된 단지라는 판단이 선다면 계약을 해도 좋다.“ 며 ”미분양 중 입지여건이 개선되고 발전 가능성이 높은 미분양을 고르는 것이 핵심이다.“ 라고 덧붙였다.
특히, 서울권역에서 눈 여겨 볼 물량이 풍부하다. 대단위로 지역 기반을 잡는 도심권 ‘뉴타운’ 물량을 중심으로 도심 노른자위의 노후주택 혹은 랜드마크 역할을 할 ‘재개발’단지, 안정적인 입지조건을 갖춘 ‘재건축’ 물량 등을 살펴보는 것이 유리하다.
▶강남 대표 흑석 vs 강북 대표 왕십리뉴타운= 한강 이남에 위치한 ‘흑석뉴타운’은 강남을 대표하는 뉴타운으로 교통, 학군, 편의시설 3박자를 두루 갖춘 우수한 사업지로 꼽힌다. 9호선 개통으로 단시간 내에 강남권으로 이동이 가능하며, 서울 중심지인 용산 및 여의도 접근도 우수하다. 또한 한강조망이 가능하고 8학군 진학이 가능해 많은 수요층이 접근을 노리는 곳이다.
흑석6구역을 재개발 한 ‘흑석뉴타운센트레빌Ⅱ’는 총 14개동 963가구로 구성됐다. 중소형 면적은 인기리에 마감 됐으며, 공급면적 119㎡, 146㎡ 일부 가구만이 남아있다. 현재 3.3㎡당 1860만~2150만원 내외로 접근이 가능하다. 2012년 12월 경 입주 예정이다. 강북뉴타운의 대표격인 ‘왕십리뉴타운’은 강북 이동은 물론 분당선연장선 개통 시 강남권과 직선연결이 가능한 지리적 이점을 갖는 곳이다. 네모반듯한 개발지로 도시공간 구조가 조화롭고, 청계천 조망이 가능한 특징을 갖고 있다. 대규모 건설사에서 컨소시움 형태로 공급돼 브랜드 가치가 높을 것으로 기대되며, 강북권에서 가장 선호도가 높은 주거지역이 될 것으로 보인다.
GS건설, 대림산업, 삼성물산, 현대산업개발은 공동으로 서울 왕십리2구역에 짓는 ‘텐즈힐’은 14개동 최고 25층 총 1148가구가 공급된다. 이 가운데 전용면적 55~157㎡형 512가구가 일반분양해 전용 59㎡A는 2.77대1, 59㎡B는 1.28대1을 기록했지만 나머지 면적은 모집가구에 미달했다. 왕십리 텐즈힐 3.3㎡당 분양가는 1700만~2000만원 수준으로 입주는 2014년 2월 예정이다.
▶서울 용산ㆍ마포 재개발 구역, 랜드마크 주상복합으로 부상= 서울 중심에 위치한 ‘용산구’는 지난 10월 용산국제업무지구 기공식을 연 뒤 본격적인 사업궤도에 올랐다. 해당권역을 필두로 해 한강로를 따라 늘어선 용산구 전역이 변모될 예정이다. 강남 코엑스의 2배에 달하는 용산링크를 비롯해, 뉴욕 센트럴파크에 버금가는 용산민족공원 개발 등 용산지역은 10년을 내다보고 접근할 만한 곳이다.
동부건설은 용산구 한강로2가에 ‘센트레빌 아스테리움 용산’을 분양 중이다. 전용 121~191㎡ 총 128가구로 구성됐다. 전용 156㎡와 171㎡는 사방에서 용산공원 조망이 가능하다는 특징이 있다. 대규모의 용산민족공원 및 용산링크와 연결돼 있고, 용산역과도 근접한 거리에 위치해 있다. 3.3㎡당 2900만~3600만원 선에 분양중이며, 2012년 7월 입주예정이다. 마포구는 마포로를 중심으로 하여 신규 중심업무지구로 변화하고 있는 곳이다. 공덕역이 5호선ㆍ6호선 더블 역세권에서 경의선, 인천공항철도까지 더해져 쿼터플역세권으로 비약적으로 발전하고 있다. 인천공항철도가 직접적으로 연결되면, 국내외 금융관련 산업군 이전으로 유동인구가 증가해 집값에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다.
이어 LH공사가 신공덕동 18-2번지에 ‘펜트라하우스’를 공급한다. 마포 1-52지구 도시환경정비사업 으로 재개발되는 사업지로 총 476가구 규모로 전용면적 84~152㎡으로 구성된 역세권 주상복합단지다. 분양가를 할인해 전용 115㎡, 152㎡에 대해 3.3㎡당 1900만~2000만원 사이로 공급된다. 지난 5월 입주를 진행했다.
▶강남권 재건축 투자수익보다 실 거주 만족, 역세권 단지 유망= 재건축은 생활 기반시설이 무난한 지역으로 안정적인 주거환경 대비 낡은 공동주택을 신규주택으로 건설하는 사업이다. 대부분 강남권역에 분포가 많은 편이며, 강남권 신규아파트 진입을 위해서는 재건축 단지를 노려볼 수밖에 없다.
SK건설이 역삼동 개나리 5차를 재건축 한 ‘개나리sk뷰’는 3개 동 지상 25층에 총 240가구 규모로 건설된다. 전용면적 84㎡, 127㎡ 구성되는데, 분양가는 3.3㎡당 평균 3200만~3300만 원 선이다. 소규모 단지이기는 하나, 주변 재건축단지와 하나의 주거단지를 형성하고 있다. 2호선, 분당선 환승선인 선릉역과 도보 3분 내에 위치해 있으며, 2012년 10월경 입주할 예정이다.
서울 동작구 사당동 영아아파트를 재건축 한 ‘두산위브’도 분양 중이다. 4개동, 총 451가구 전용면적 59~118㎡로 구성된 단지로, 현재 116㎡를 3.3㎡당 1700만~1750만 원 선에 공급한다. 지하철 7호선 남성역을 도보로 이용할 수 있으며 환승 가능한 사당역과 이수역이 인접해 있는 초역세권 단지다. 지난 11월부터 입주를 진행하고 있다.
<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com
