보금자리주택…저렴한 가격 최대 메리트

서울·그린벨트 인접

내달 고양 원흥지구…총 3183가구 본청약 물꼬

강남권 위례신도시도…오는 11월께 공급개시

재개발·재건축아파트…입지여건 최고 장점

높은 분양가 하향추세

구도심·강남권 등…알짜지역 많아 큰 관심

4분기 총 5980가구 분양…청약통장 활용해 볼만



가을 본격적인 이사철이 다가왔다. 점차 고조되던 전세난은 더욱 심각해진다. 자연스레 무주택자들의 서러움은 커져만 간다. 특히 매매가격 대비 전세가격 비중이 크게 높아지면서 전세로 살던 실수요자들이 속속 매매로 전환되는 모습까지 감지되고 있다.

엔젤공인(경기 광명시)의 배건환 대표는 “전세금이 2년 만에 크게 오르면서 매매가 대비 비중이 70% 선까지 달하자 속속 전세로 살던 집을 직접 구매하는 이들이 늘고 있다”고 분위기를 전한다.

통계상에서도 매매가격에서 차지하는 전세가격 비중을 나타내는 전세가 비율이 60%를 넘어서는 주택가구 수가 최근 1년 새 수도권에서 3배 이상 증가했다. 부동산정보업체 닥터아파트의 조사 결과, 지난 7월 기준 수도권의 전세가 비율 60% 이상 가구 수는 총 51만4593가구로 지난해 같은 시기 16만3413가구보다 무려 3배 이상 증가했다.

더구나 전문가들은 최근의 전세난이 단기간에 해소되기 어려울 것으로 전망한다. 신규분양 아파트에 대한 관심이 높아지는 건 당연한 일이다. 특히 이달 말에는 고양 원흥지구에서 저렴한 분양가를 강점으로 하는 보금자리주택의 본청약이 예정돼 있다. 동시에 민간 분양시장에서도 우수한 입지를 메리트로 내세운 재개발ㆍ재건축 분양 물량이 잇따라 나온다. 주택 구매자의 입장에선 선택 폭이 더욱 넓어졌다는 얘기다. 전문가들은 대체로 보금자리주택은 가격 메리트, 재개발ㆍ재건축 일반분양 아파트는 양호한 입지에 초점을 맞추는 게 현명하다고 조언한다.

위례신도시 보금자리주택 조감도

보금자리주택의 강점은 무엇보다 가격 메리트다. 동시에 도심 한복판에서 공급되는 재개발ㆍ재건축 아파트에 비해서는 떨어지지만 서울과 인접한 그린벨트 지역에 공급되므로 입지 여건도 양호한 편이다. 특히 위례신도시는 강남권에 들어서는 대규모 주거지라는 점에서 초미의 관심지역으로 꼽히고 있다.

보금자리주택 분양은 당장 다음 달 고양 원흥보금자리주택지구의 아파트 본청약이 진행될 예정이다. 이번 본청약 물량은 총 3183가구다. 지난 2009년 10월에 공급했던 사전예약 적격자분 1856가구를 제외하면 신규 본청약 물량은 1327가구에 달한다.

블록별 신규 물량은 A2블록(전용면적 74, 84㎡) 494가구와 A4블록(전용 59, 74, 84㎡) 264가구, A6블록(전용 74, 84㎡) 569가구 등이다.

한국토지주택공사(LH)는 우선 사전예약 적격자를 대상으로 본청약을 받고 나서 청약 포기 물량이 발생하면 신규 공급분에 반영할 예정이다. 이에 따라 신규로 공급되는 최종 물량은 이보다 늘어날 수 있다.

분양가는 사전예약 당시 가격과 비슷한 수준에서 결정될 것으로 보인다. 사전예약 분양가는 전용 60㎡ 이하가 3.3㎡당 800만원, 60~85㎡가 850만원 선이다.

공급물량은 입주자 모집공고일 현재 고양시 1년 이상 거주자에게 30%가 우선 배정되며, 20%는 경기도 거주자에게, 50%는 수도권(서울ㆍ경기ㆍ인천) 거주자에게 청약 기회가 주어진다.

이어 국방부와 LH가 서로 팽팽하게 맞서며 본청약이 수개월째 지연돼온 위례신도시 본청약이 마침내 오는 11월께 이뤄질 전망이다. 그동안 양측은 군부대 토지보상 문제로 대립해 왔다.

이미 사전예약을 마친 위례신도시에서는 2개 블록에서 본청약이 예정돼 있다. A1-8블록에서 51~59㎡ 1139가구，A1-11블록에서 51~84㎡ 1810가구 등 총 2949가구가 건설된다. 이 가운데 사전예약 당첨자분을 제외한 전용면적 85㎡ 이하 1044가구(사전예약 부적격 당첨ㆍ포기자 445가구 포함)가 일반에 공급될 예정이다.

사전예약 당시 입주자 모집공고에는 A1-13，16블록으로 표기됐으나 현재 A1-13블록은 A1-8블록으로，A1-16블록은 A1-11블록으로 명칭이 변경된 상태여서 청약자들은 주의해야 한다. 두 블록 인근에 초등학교, 중학교, 도서관 등이 들어설 예정이다. 분양가는 양측이 지난 7월에 구두로 합의한 대로 예약가격인 3.3㎡당 1280만원 선을 넘기지 않는 선에서 책정될 전망이다.

보금자리 본청약자들은 다만 새롭게 바뀐 소득ㆍ자산 기준에 유의할 필요가 있다. 국토해양부가 최근 일정 수준 이상으로 소득이 높거나 자산이 많은 사람은 전용면적 60㎡ 이하의 소형 보금자리주택에 청약할 수 없도록 관련 법령을 개정했기 때문.

이에 따라 종전에 보금자리주택 공공분양과 10년ㆍ분납 임대주택에서 신혼부부와 생애최초 특별공급에만 적용되던 소득기준이 60㎡ 이하 일반공급으로 확대됐다. 또 보금자리주택 공공분양에서 신혼부부와 생애최초 특별공급에만 적용되던 자산기준도 60㎡ 이하의 일반공급으로 확대 적용됐다. 이때 자산기준은 부동산의 경우 2억1550만원 이하, 자동차는 기본 2500만원에서 차량물가지수를 곱한 금액 이하다.

전농 래미안 크레시티 조감도

재개발ㆍ재건축 아파트의 최대 강점은 단연 입지다. 이미 주거여건이 형성된 지역에서 정비사업을 통해 신규로 물량이 공급되므로 서울 도심 한복판에서 내 집을 마련할 수 있는 강점이 있다. 다만, 보금자리주택보다는 분양가가 높을 수밖에 없는 점은 자금 여력이 부족한 수요자들에게는 치명적 약점으로 작용하기도 한다. 최근 주택 경기가 침체되는 점을 반영해 사업지들마다 가격이 다소 하향 안정되는 추세라는 점이 다소 위안을 준다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면, 올해 4/4분기에는 재개발 16곳, 재건축 13곳에서 총 5980가구의 분양이 예정돼 있다. 특히 재개발 사업장 가운데는 오랫동안 분양이 연기됐던 서울 왕십리뉴타운2구역과 경기 성남 단대구역 재개발 물량이 포함돼 있어 주목된다.

재개발 사업지에서는 삼성물산의 래미안 브랜드를 다는 2개의 대규모 분양단지가 관심을 모은다. 이 중 서울 동대문구 답십리 래미안 위브(답십리 16구역)와 래미안 전농 크레시티(전농 7구역)가 그 주인공. 2개 단지는 각각 2652가구와 2397가구의 매머드급이다. 두 곳의 일반분양 물량은 각각 957가구와 486가구이며, 공급면적은 82∼172㎡까지 다양하다. 이 가운데 래미안 전농 크레시티는 당초 3.3㎡당 평균분양가 1600만~1700만원대가 될 것이라는 예상을 뒤엎고 인근 시세보다 낮게 책정해 눈길을 끌고 있다. 특히 대형 분양가가 중소형보다 낮아 관심을 모은다. 일반분양 물량 중 가장 많은 전용면적 121㎡(46평형)의 3.3㎡당 분양가가 1300만~1400만원대로 책정된 것. 인근의 용두 래미안은 3.3㎡당 1700만~1800만원 선으로 시세가 형성돼 있는 상태다.

이어 오는 11월에는 경기 성남 단대 푸르지오와 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐이 분양된다. 성남 단대 푸르지오의 경우 총 1140가구 규모에 일반분양은 252가구다. 공급면적은 85∼164㎡로 구성됐다. 곧 일반분양 분양가 결정을 위한 주민총회가 있을 예정이며, 10월 말 분양공고가 나갈 예정이다.

조합과 시공사 간에 분양가 책정을 둘러싸고 대립하며 사업이 지연돼온 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐도 관심을 모은다. GS건설과 현대산업개발, 삼성물산, 대림산업이 공동 시공하며 총 1148가구에 일반분양분은 80∼195㎡ 510가구다. 왕십리뉴타운2구역 역시 분양가가 소폭 내려갔다. 당초 3.3㎡당 2000만원을 상회하던 분양가가 3.3㎡당 평균 1950만원에서 결정됐다.

재개발 사업지에 이어 재건축아파트 가운데서는 강남구 도곡동에서 삼성물산이 진달래1차 재건축으로 총 397가구 가운데 43가구를 일반분양할 예정이다. 역삼동에서는 현대산업개발이 성보아파트 재건축으로 총 411가구 가운데 30가구를 일반분양한다. 공급면적은 83∼108㎡이다. 서울 서초구 방배동 방배2-6구역 단독주택 재건축도 선보일 예정이다. 롯데건설이 시공하며 총 683가구 가운데 일반분양분은 372가구에 달한다. 공급면적은 82∼251㎡이다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “수도권에서 대단지 아파트가 잇따라 공급돼 가을 분양시장에 대한 관심이 높다”며 “입지여건이 양호하고 가격도 주변 시세와 비슷하거나 저렴하게 책정돼 실수요자라면 청약통장을 활용하는 것도 내집 마련의 좋은 전략”이라고 설명했다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>
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